空前库存!“有价无市”的二手房真的要凉？

（来源：米宅）

天凉好个秋，如今的二手房市场，跟这个季节，显得格外应景。曾经，二手房东坐地起价、毁约不卖的场景犹在眼前。如今，二手房门可罗雀，议价空间不断被拉大。广州、南京、武汉、合肥等全国热点城市二手房市场全部在转凉，各地关于二手房降价的消息屡见不鲜。比如说最近的广州。看下面这张图片，是广州20个二手房标杆小区放盘价的变化情况。

注：图片来源于网络，仅供参考我们发现，这20个二手房标杆小区2019年8月的放盘价，相较2018年8月，同比全部下跌。这里面降幅最大的，是增城某盘，从2.7万降到2.3万，直降近4000。郑州的二手房市场也同样凉凉。一个典型的案例——年初有房东将自己的房子挂了250万，143㎡，大半年都无人问津。现今降价35万，买家却在犹豫要不要买。房东后悔没能早点出手。除了广州、郑州，合肥也惨。近段时间，合肥弥漫在二手房“停贷”的传闻中。据说，合肥已经有不少银行停止对二手房的贷款。银行给出的解释是，现在额度紧张，二手房比较难贷，只能选择停贷。一般来说，银行到了下半年，贷款额度是会相对紧张。事实虽不至于“停贷”这么严重，但放贷速度确实要慢不少。再加上如今政策坚决避免资金流向房地产，这种情况确实要比往年更加突出。有什么影响呢？很显然，会加速二手房市场遇冷。二手房停贷意味着二手房门槛的拔高，要求有购房资格且全款。在供应量不变的前提下，需求骤减，价格自然要跌。以上这些城市，信号足够明显。

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那么，其他城市的二手房市场如何呢？8月15日，国家统计局发布了7月70个大中城市商品住宅销售价格变动情况。数据显示，二手房仍然多达20个城市下跌，包括热点城市北京、天津、青岛、武汉、长沙等等。虽然这些城市的降幅都不算太大，但，70个大中城市中，已经有接近3成在下跌。都说二手房成交量是市场冷热最直观的体现，下面我们就来看具体的成交情况。

注：图片数据来源于贝壳研究院从图表中确实能感受到目前二手房市场的疲态。上半年，重点城市的二手房先经历了底部回暖，之后在3月集中释放后开始回落。更令人担心的是，价格也在逐步的下探。全国重点14城中，二季度有9城二手房挂牌价出现明显下跌。其中，环比跌幅最大的要数天津、青岛、南京、武汉、杭州这5城。在静淡市，选择卖房是要承担一定压力的。除了成交周期未知，房东也必须在金钱上有所退让。伴随着需求降温和预期回落，二手房的成交均价也彻底失去上涨动力。

注：图片数据来源于贝壳研究院可以看到，上海、深圳等一线城市，南京、武汉、青岛、大连、成都、重庆等重点二线城市，在2019年1季度，成交均价都不约而同的出现上扬。然而，在2季度，又都重新掉头向下。需求降温、预期回落、均价下探，全国大部分城市二手房市场大降温已经开始！

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这背后，究竟发生了什么？不可否认，二手房遇冷与新房遇冷有直接关系。上半年，已经有超过一半的城市新房销售套数出现下降。同时，最近土地市场的表现也极不积极，流拍加剧、溢价下调，土拍持续降温。新房价格上涨的预期没有了，部分楼盘价格甚至有变相下跌的走势，市场进入观望期。但，真正的主因还是调控加码。2019上半年，持续收紧的调控政策密集发布——

4月，住建部对房价上涨较多的6个城市发布预警提示。

5月，住建部再发房价预警，公开点名佛山、苏州、大连、南宁4个城市。

6月，社科院发布报告，对热点城市房价上涨调控政策或加码。

7月，年中政治局会议召开，坚持“房住不炒”。

连续4个月预警提示，决策层调控房地产决心已定。

大家知道整个2019上半年，全国出台了多少房地产调控政策吗？据统计是251条，一年只有365天，半年平均182.5天，但是这半年出了251条政策。基本上，每天会有1.4条政策落地。所以，短期调控政策不会放松，市场没有大幅升温的基础。

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然而，更值得关注的，是二手房持续走高的库存。在贝壳监测的全国29个重点城市中——

7个城市，月末库存环比连续增加3个月。

13个城市，月末库存环比连续增加4个月。

7个城市，月末库存环比连续增加5个月。

注：数据来源于贝壳研究院其中最典型的，要数重庆。有数据显示，2019年开始，重庆二手房挂牌量接近20万套。20万套是什么概念？官方数据统计，2018年重庆主城区常住人口达到875万人，比2017年增加了10万人左右。如果按照这样的人口增速来计算，这接近20万套二手房，就已经足够这些主城区的新增人口人均买2套，其中还包括在这一年出生的新生儿。要知道，这还仅仅是二手房，不谈新房。当下仍处在严格调控之下，新增二手房仍在持续走高，后续二手房市场必将面临“高库存”风险。

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写到这里，我突然想到一个问题，今年二手房市场大降温，有没有一种可能，是在抽出之前两年过快的涨幅呢？反观这一轮政策，之所以正确，就是因为它们坚定的站在有真正自住需求的购房者一方，坚定的站在长期持有者一方，对炒房客的绝不妥协，也最终令市场回归理性。那么接下来——如果你是刚需准备买首套房，一定要分析自己的现金流，分析自己的工作情况，分析自己的家庭结构，做出精准的选择，买有价值的楼盘。如果你已经解决了自住需求考虑买第二套，一定要注意现金流的问题，能不能快速变现。同时在无法变现的周期里，最好保证有可持续的租金收入。如果你手里已经有多套房，一定要重视资产配置的问题了，要学会整合。如果你是开发商，也要小心了，中小开发商的口子已经被撕开，这一片海很大。或许在不久之后，开发商排行榜会是另外一番景象。可能有一些消失了，但老大的位置会抢的你死我活。大幕徐徐拉开，红利从来都只属于先知先觉者！