黄埔旧改进度巡礼：有的半年平地起高楼,有的十年仍在路上

珠江村航拍

从上世纪九十年代就已经开始的广州旧改，于2018年开始进入全面加速阶段，多达9个区47个旧改项目走入了快车道。

而作为旧改大户的黄埔，旧改项目也迅速增多，一些搁置N年的旧改项目也被重启。

这些相继出台的旧村改造项目，深获房企追捧，嗅到商机的他们，纷纷加入抢占蛋糕的阵营。不过，旧村改造难度大，前期拆迁补偿工作大，项目持续周期较长，资金占用时间久、成本高，对于企业的资金实力是一大考验。

开发商无力动迁，一些地块的旧改进程，也就此搁置。因而，遇到资金雄厚、旧改顺利推进、回迁迅速的开发商，对于村民而言真是莫大的幸运！试想一下，举行动迁仪式后，改造缓慢或停滞不前，有些村民搬出后，苦等N年甚至在有生之年都没搬进回迁房！

珠海一旧村改造停滞16年后再度重启

为了促进旧改进度，保障村民利益，近日，广州市政府出手了！据了解，广州将对全市251个已批未完工旧村、旧厂改造项目这些项目现场监督巡查，督促实施。其中旧村项目黄埔最多，占了14个，面积达到了720公顷。

?旧改加快推进，同时扫黑除恶

8月14日，广州市住建局连发了数份与城市更新相关项目相关的招标公告，其中一个是“广州市住房和城乡建设局城市更新项目现场监督巡查工作(2019-2020年度)”。

招标文件透露，市住建局将采取现场巡查的方式对广州市已审批未完工的城市更新项目(老旧小区微改造项目除外)进行监督管理，一方面是加快实施，按改造节点实现项目滚动巡查、全流程监管；一方面是狠抓管理，同步落实住建领域安全生产、扫黑除恶工作。

文件针对旧村、旧厂的给出了不同的现场巡查内容，并要求每季度形成一次巡查工作报告，每半年提交阶段性成果供评审。并要求建立广州市城市更新项目监管平台，对城市更新项目进行数字化、规范化管理及应用。巡查工作期限为12个月，为2019年12月至2020年11月。

按照文件给出的已批未完工项目清单，旧村项目有38个，分布在海珠、荔湾、天河、白云、黄埔、花都、番禺、南沙、从化、增城区，其中黄埔区的最多，有14个。

黄埔已批未完工旧村名单

这些旧村改造项目的批复时间从2009年至2019年都有，可以说分布在广州启动“三旧”改造的十年间。其中可以看到不少眼熟的名字，如文冲村项目都是在“穗府会纪[2009]151号”批复的，至今已10年。

文冲旧改

横沙村是在2010年批复的；笔村、火村、刘村，也是耳熟能详的旧改大户了；至于莲塘村、华侨村，似乎没有什么消息！

也有不少是今年新批的项目，包括新批复的萝峰村、大塱村等，这些村的进度是大家有目共睹的。

?改着改着就没下文

黄埔作为旧改大户，除了名单中已批复的名单外，仍有不少旧村也被列入计划，例如知识城今年就有汤村、何棠下村、山龙村、均和村等被列入。

不过，旧改速度也是参差不齐，有的很快，如萝峰、黄陂长安村；有的很慢，让人望穿秋水，如文冲、横沙等。

官方给出的黄埔今年有实质进展的旧村、旧厂进度名单：

文冲村

文冲的改造，是从2003年开始。当年被广州市政府确定为全市“城中村”改造七个试点之一，整整经过6年多，改造方案才被批准。

2010年，文冲村以西城中村改造项目获得广州市政府批准并开工建设，成为黄埔区首个城中村改造项目，由万科操刀。

如今已过去将近10年，文冲村改造依然未完工。不过近几年，文冲旧改也是经常传来好消息的，譬如第x期安置房封顶、安置房交付使用等重大盛事。

横沙村

横沙城中村改造一期项目为中鼎·君和名城项目，已于2015年竣工并完成摇珠分房，全部交付村民使用。

2017年6月26日，横沙城中村改造项目二期动工，用地面积7.5公顷，建筑面积45万平方米，预计总投资21亿元，计划2019年12月竣工。

横沙城中村二期改造项目由中鼎集团旗下的广州兆霖房地产开发有限公司负责实施。

茅岗村

2016年11月16日，茅岗城中村改造首期（西华片区）拆迁复建项目正式动工。首期项目计划 3 年后完工，而整个改造项目预计5到8年完成，旧改方是富力集团。

笔  村

笔村旧村改造首期于2012年启动，然后项目被搁置多年，直至笔村周边的房价翻了6倍，从4800元/㎡到30000元/㎡，才迎来再次启动。

2018年4月26日，笔岗社区笔村旧村改造项目举行安置区二期动工仪式，动工的安置区二期总建筑面积约5.5万平方米，共有240套安置房，预计投资2.5亿元。

黄陂村

2018年2月26日，黄陂社区长安片区旧村改造项目动工。

黄陂长安片改造由黄陂全资子公司广州君御房地产公司作为实施主体。君御地产还拉了一个合作伙伴——广州翔龙集团有限公司。

黄陂长安村的速度可以用火箭来形容，仅过去一年多，如今的长安村已被拆成平地。

暹岗村

2017年7月30日上午，暹岗旧村改造项目首期正式动工，占地面积近9公顷，建筑面积52万平方米，投资30亿元，计划2019年12月竣工。

项目由暹岗社区携手大壮集团共同开发，采用由南向北逐期滚动拆迁建设的模式，分三期进行改造，力求打造人居环境优美、公建配套设施齐全、产业形态多元的现代化新社区。

暹岗村位置极优，是多条地铁线交汇处，毗邻万达，所以速度也是非常快。暹岗村的安置房一期早在去年就已封顶。

红卫村

2017年10月31日，知识城红卫村（一社（亨美庄）、二社（亨美村））旧村改造项目正式动工。总用地面积25.76公顷，预计总投资80亿元。首期由时代地产操刀。

今年6月，合景决胜公司牵手红卫村三四社，举行旧改仪式。

火村

火村旧村改造方案于2013年获得批复，改造用地超过60公顷，规划建筑量近200万平方米，预计投资约114亿元。

2017年4月28日，火村旧改项目举行村民复建安置房建设启动仪式。火村改造方案于2013年获得批复，至今已有5年之久，整个项目由政府主导，村集体经济组织自主改造，由珠光集团和科学城集团合作开发。

莲塘村

2014年，原九龙镇莲塘村列入旧改计划。

2016年，莲塘村作为空心村签约率达到76%，但之后进展滞后。莲塘村名村建设上级投资重点项目空心村改造停滞两年多后得以顺利推进，历史文化名村加速发展。

不过，现在又三年过去了，似乎没什么消息！

华侨村

联和街华侨村是科学城进入广州市中心天河区的西大门，它是被广州市政府纳入第一批全面改造的52条城中村之一，也是原萝岗区2011年重点推进的“三旧”改造项目。

目前网络能查到的资料就是上面那么多，时间停留在2012年9月29日。

刘村

2018年1月，刘村、格岗片区旧村改造项目正式举行拆迁补偿安置签约和动迁启动仪式，宣告旧改工作迈出关键一步。

刘村旧改引入的合作方为广物地产集团，其在广州开发过东城国际、大学馨园、山海名门、荔山雅筑等房地产项目。

萝峰村

2019年5月28日，萝峰旧村改造项目举行动工仪式，该项目由星河湾负责，投资金额达62亿元。

6月5日上午，黄埔萝峰旧村改造项目展示中心正式启幕；同时，萝峰旧改回迁房的样板房，也首次向社会开放。这个速度，可见开发商的诚意和决心了！

沙步村

沙步旧改于2019年3月1日举行奠基仪式，由万科集团全程参与沙步旧改项目，预计投资总额超出260亿元，建成后营业总收入近570亿元。

事实上，沙步村旧改也是在搁置多年后重启。早在2010年12月，该村村民股东代表就表决通过改造方案，采取全面改造、村自主开发的模式进行改造，但之后几年推进缓慢。

直至2018年，沙步旧村拆迁补偿方案才通过，距离最初方案获批已是第8个年头。

不过，沙步旧改项目从今年3月1日象征性地搞了个奠基仪式后，到目前，过去将近半年时间，该项目仍未有实质性进展。不知是咋回事。

大塱村

大塱旧改于2019年3月1日举行动工仪式，项目占地面积约16.15公顷，综合容积率约3.5，预计规划建筑面积约56.02万平方米，总投资约42亿元，建成后营业总收入近93亿元。

项目由保利集团操刀，大塱村的拆迁速度也是杠杠的，现在的大塱村已经被拆了大半了！

?旧改，是机遇也是险仗

在房地产白银时代，所有开发商都面临土地项目资源难以获取与规模发展的矛盾。有的开发商选择激进拿地，有的开发商选择收并购，亦有许多开发商将眼光瞄准城市更新，希望从中掘金。

在广州扎根两年多的“过江龙”升龙集团目前就押注广州旧改，目前已经获得的5个旧改项目，占地面积高达1398.4平方米，相当于2.26个珠江新城(占地619万平方米)那么大。

其中，2019年所获的4条村就占地1383.25万平方米，占今年已成功招标的16条旧改村的66%。5条村的改造计划总投资额约556亿元。假设在联合体改造的沙溪村和汤村中，升龙只占50%股份的话，那么升龙至少也得投资374亿元。

低成本、高利润是旧改项目最大的诱惑，但它们也有着开发周期长、资金沉淀大的通病。

由于旧改必须先动迁住户，再实施开发，而拆迁、安置、补偿等环节难度的增加，无疑又加重了旧城改造项目的经营成本。种种原因，可能会导致开发商会无力动迁，一些地块的旧改进程，也就此搁置。

因而，对于升龙集团这种规模还停留在百亿级的房企而言，一口气吞下四个甚至更多的旧改，是能耐，更是一场险仗。

来源：黄埔观察