广州东部居住新势力,谁是龙头？

广州东进19年，生生以三区（天河、黄埔、增城）GDP之力，辟出全城近半壁经济江山。

路通财通，财旺人旺。大量高新产业吸引大量高新人才进驻，各方面配套居前亦吸引大量市民前往东部置业安居。

广州东部多个新城，究竟哪里居住势力最强？王者区当然仍是天河。而令刚需爱慕不已的，当然是天河区一手住宅供货主力奥体新城。

（天河智谷片区）

广州GDP冠亚军在东部

时间倒流至2000年，广州《城市总体发展战略规划》首次提出“东进、南拓、西联、北优”的发展战略，当中“东进”是其中重中之重。

广州东部原有三区一市，天河、黄埔、萝岗、增城。但在2014年，增城撤市变区，黄埔萝岗合体，自此“四王”变三区，而广州东进势力有增无减。

最威武的是85后天河区。

（天河区珠江新城）

笔者统计发现，天河区GDP在全市占比逐年提升。从2006年在全市占比17.3%，到2018年在全市占比20.2%，以一区之力占了全市11区经济的两成。

由双区合一的黄埔，其经济增长势头亦不弱。

在2018年，黄埔GDP达到3465.18亿元。仅天河黄埔两区的GDP，就占了全市GDP的35.3%。再加上增城，东部三区GDP已占全市11区的40.2%。

东进之下，各种新城涌现。除了早期的珠江新城，还有近年的国际金融城，奥体新城、智慧城、科学城、知识城等等。大量新城产城融合，大量住宅拔地起。

这些年房价一路飚升，刚需被逼走郊区。相对之下，他们更喜欢广州东部。

东部增城不限购，连年霸屏广州一手楼市网签量第一名。黄埔区近六年的一手住宅网签排名亦普遍居前三。

而同为东部的天河区，一手住宅网签套数排名普遍介于第6至第9名之间，皆因这里新房接近断供。

今年春，天河区一手住宅库存消化周期一度低至1.9个月，直至临近五一供应方有所回调。巧妇难为无米之炊。天河缺货，一手住宅网签量自然也相对靠后。

（数据来源：网易房产监测阳光家缘）

与之相反，天河区的二手楼市一直畅旺。2016年春夏，天河区房地产交易登记中心一度过户需要半夜排队拿号，直至房管局出台网上预约之后，半夜排队现象方得解除。

而今，楼市平稳，据多家中介反馈，目前天河区二手楼市亦已有回暖现象，天河区房地产交易登记中心窗口亦重现忙碌。

刚需改善一族群涌进东部

广州对东部的偏心有目共睹。

2012年，广州市规划局更提出广州在传统中轴线、新城市中轴线的基础上打造第三条轴线——东部生态发展轴：以火炉山、凤凰山为起点，经科韵路、海珠生态城至大学城一线，串联起科学城、智慧城、金融城、琶洲会展区、海珠生态城等，连贯东进和南拓。

据了解，这条中轴囊括高新产业、IT业、会展经济、教育产业、金融业等，以生态、高新、零污染产业为主，因而被称“绿色黄金轴”。

政府“东进”之下，大量刚需改善涌进天河黄埔一带置业。黄埔区地铁从无到有，已开通的地铁达5条。

从今年1至5月的成交数据看，黄埔区一手住宅网签TOP10中，有8个都在原萝岗开发区一带，成交量靠前的主要集中知识城和科学城，产品都以刚需和改善户型为主。

交通提速，黄埔区原萝岗一带也出现一手楼盘售价“4字头”，比如保利·罗兰国际。二手房中，科城山庄前两年一度曝出二手售价也达“4字头”，当然，目前主要售价3万+。

但位于老黄埔的品雅豪园，竟然售价价“5字头”，贵过天河智谷片区奥体新城的珠江花城。

事实上，大量刚需涌入黄埔推高房价，但当地的教育配套短时间还跟不上。比如万科东荟城，这些年来因为学位不足，教育配套矛盾一直没得到较妥善解决。

相对之下，宜居宜业的天河智谷片区，规划人口13.1万人以内。规划配套有24所学校，当中包括2所十二年一贯制学校，4所九年一贯制学校，1所完全中学，1所高中，3所小学，13所幼儿园。

（珠江花城配套的省一级标准小学已封顶）

当前，奥体新城已有两所幼儿园两所小学于在这三年先后开学。而珠江花城配套的一所小学和两所幼儿园，亦计划在交楼后交投使用。

东部居住龙头：奥体新城

整个广州东部，究竟哪里更宜居？当然是天河。

天河区的四大主导产业是第一信息技术、金融业、现代商贸业、商务服务业及其他行业。黄埔区的主导产业有先进制造业、现代服务业、总部经济、高新技术产业，近年打算加大IBA产业发展。

相对而言，天河区的产业更绿色环保。同样，天河的居住环境更优。

当前承担天河住宅主要供应大区的奥体新城，隶属智谷片区。作为广深科技创新走廊重要科创与文创节点，“天河智谷”拟建成集“产、学、研、商、居、文”于一体的新一代信息技术与文化创意价值创新园。

（天河智谷规划图）

规划面积15.2平方公里，建设用地面积为14.97平方公里，总建筑面积（不包括中小学、待定区、市政公用设施等）1150万平米内。天河智谷将设立生态廊道规划公园与防护绿地449公顷，打造“公园里的园区”，打造生态、交通、智慧、景观四类廊道，湿地公园，亲水广场等。

没错，东部经济龙头天河，亦是居家首选。

今年以来，天河区加快天河智谷的建设。推进车陂路北延线、科韵路北延线、茅岗路北延线、珠吉路等道路的扩宽或建设等工作；中山大学附属第六医院合作医院、天河区第二人民医院（华南理工大学附属第一医院）已落户；加快广州奥林匹克中学建设，推动执信中学天河校区、完成3所中小学改造工程等等，整个片区的配套日臻完美。

从天河区当前几个新城看，珠江新城已开发至尾声，金融城主打商业，唯智谷片区宜居宜业，接棒珠江新城成为天河居住首选。

（珠江花城规划图）

业内人士认为，珠江新城房价过高，一般白领住不起；而金融城无住宅配套，未来几年到这里工作的白领只能在周边居住，当中相邻的奥体新城将是他们的居住首选，亦将是整个广州东部的居住势力龙头。

目前，奥体新城内的四大金刚已陆续交楼，唯有珠江花城一盘独秀。

（珠江花城规划图）

项目总建面85万平，打造了76㎡3房，82㎡3房，86㎡带主套4房，115㎡4+1房，139㎡5房。其领先广州的户型设计，让市民在同等面积下可多得一间房，全城少见。

（珠江花城86平南向带主套四房户型）

规划中的19号线茅岗路站就在珠江花城家门口，7号线二期姬堂站亦在附近，小区内配有4500㎡大型公交总站。

珠江花城现主推76㎡3房，82㎡3房，86㎡带主套4房，货量有限。

（珠江花城86平样板房的客厅）

相对于东部其他新城，奥体新城的房价略高。但珠江花城目前还有“4字头”，总价330万元起可买76平三房，这既是广州中心区最亲民的置业门槛，亦是刚需改善一族入住东部龙头的最后机会。

（珠江花城76平板房的客厅）