房地产税今年有望纳入立法程序,开征不一定会增

　　房地产税今年有望纳入立法程序，开征不一定会增加税负

　　第十三届全国人大一次会议将于2018年3月5日召开。时隔一年，房地产税草案是否会在今年提请全国人大常委会审议也倍受关注。一旦启动一审，则意味着房地产税落地指日可待。

　　财政部财政科学研究所前所长、华夏新供给经济学研究院院长贾康称，十八届三中全会明确改革任务是要加快房地产税立法，适时推进改革工作。“我的观点是应尽快推进房地产税立法。按照‘立法先行’原则，只有等人大启动一审才开始进入立法程序。目前有关房地产税的推进并无实质性的消息，可以关注即将召开的全国两会。”

　　开征房地产税是完善税制的必然手段

　　去年的3月4日，十二届全国人大五次会议上，大会新闻发言人傅莹给出的答复是“今年没有把房地产税草案提请全国人大常委会审议的安排”。时隔一年，房地产税是否会在今年有实质性跨度倍受关注。

　　社科院城市发展与环境研究所研究员王业强指出，去年中央经济会议提出“房住不炒”的住房属性，可以看出中央对房地产市场调控以及稳定房价的决心。伴随着住房功能属性的改变，住房制度必然也会相应的有所变化。

　　当前，我国现行的房地产相关税收制度来自于国务院1986年发布的《中华人民共和国房产税暂行条例》以及1988年发布的《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》，专家指出，由于前者的免税范围包括了集体和个人一切用于居住使用的住房，导致该税种在调节住房市场和收入分配上是无效的。

　　王业强指出，“2018年将成为我国1998年房改之后的重大住房制度改革年，在‘房住不炒’的大背景下，住房制度将从住房、土地制度改革、金融制度创新等多个方面入手，而房地产税则是完善住房制度的一个方面，是完善税制的必然手段。”

　　业内人士指出，当前社会大家对两个内容比较敏感，一是房价，二是房地产税。其中对于没有购房的群体来说，房价是一个比较关注的内容;而对于已经购房的群体来说，房地产税何时落地也备受关注。

　　房地产税今年有望纳入立法

　　2017年底，财政部部长肖捷在《人民日报》的一篇撰文透露了房地产税的一些重要信号，也给房地产税如何开征指明了方向。

　　肖捷提到加快建立现代财政制度，明确按照“立法先行、充分授权、分步推进”的原则，推进房地产税立法和实施。对工商业房地产和个人住房按照评估值征收房地产税，适当降低建设、交易环节税费负担，逐步建立完善的现代房地产税制度。

　　这也意味着，房地产税的开征范围以及征收方式已经明确。房地产税与现在正在征收的房产税将有实质性的区别，以往房产税只针对经营性的房产不涉及住房，而房地产税则是包括工商业房地产和个人住房。

　　而上述提到的按照评估值征收实际上是对房屋持有环节的征税。易居研究院智库中心研究总监严跃进指出，在持有环节中，会基于房屋的原值和现有价值，以及房地产市场所处的环境、周边同类房产的价值等进行系统评估，进而得出相应的纳税份额。换言之，评估值越大征收越多，评估值越小征收越少，符合持有环节征税的原理。

　　“由于牵涉到多方利益，草案一直未能进入人大一审”贾康说道。

　　王业强则表示，十九大报告提出加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居的目标，随着住房制度的推开，今年房地产税有望逐步纳入立法。

　　“中国改革开放40年的经验是‘摸着石头过河’，由于我国的土地制度不同于其他任何一个国家，这也决定了房地产税的征收不能照搬其他国家的征收模式，因此房地产税的开征会是一个逐步探索并不断完善的过程。”王业强说道。

　　开征房地产税不一定会增加税负

　　对于房地产税的开征，大家普遍关注的问题之一在于是否会增加个人税负。

　　王业强指出，开征房地产税不一定会增加税负。目前房地产相关税收主要针对开发和交易环节征收，对持有环节的征税比重较小，使得房地产行业的税负较重，也推高了住房的交易成本。房地产税通过降低建设以及交易环节税费负担，针对持有环节征税可以起到调节房地产市场的作用，有利于房地产市场健康发展。

　　而在2017年12月26日国土资源部举办房地产税设计会议中，与会学者也认为，从健全税制、提升公共服务供给质量、促进土地财政转型和房地产市场均衡协调发展等角度看，开征房地产税具有其现实必要性。

　　严跃进表示，从税收政策来说，立法第一是基本原则，在两会里面预计还是会继续强调推进房地产税的改革。但是房地产税最终落地或会推迟在2020年后，所以当前更多的是制度的改革，对于房地产交易市场的影响也不会太大。记者 计思敏

 

　  从“抢滩”租赁看房产市场新风景

　　“虽然是旧房子，但是经过统一设计装修后内部焕然一新，配套服务也比较全，价格并不比一般出租的房子贵多少。”去年7月刚大学毕业的李丹通过某中介公司的长租公寓平台成功租到了一套心仪的小公寓，省去了不少找房的烦恼。

　　当前，房地产市场走势趋稳，住房租赁市场的启动成为楼市一大亮点，众多企业涌入住房租赁市场，不仅给有租房需求的人群提供了更多更正规、标准化的租房选择，也为经济发展提供了新的支撑点，成为供给侧结构性改革的“新风景”。

　　利好政策密集出台

　　自2016年“9·30”楼市调控以来，超过百城相继发布了调控政策，其中促进住房租赁市场、租购并举解决居住需求成为政策共性，一系列鼓励加快培育和发展住房租赁市场建设的政策措施相继出台，租赁市场也成为2017年政策着力最多的领域。

　　2017年7月，住房和城乡建设部等九部门联合发布通知，明确在12个重点城市加快推进租赁住房建设，培育和发展住房租赁市场。在政策引导下，多地开始建立住房租赁监管平台，杜绝虚假房源和黑中介等问题。地方政策持续跟进，从供给、金融、财政等方面给予支持。

　　2017年12月，中央经济工作会议提出，加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度。要发展住房租赁市场特别是长期租赁，保护租赁利益相关方合法权益，支持专业化、机构化住房租赁企业发展。

　　2018年1月，全国国土资源工作会议上，国土资源部部长姜大明表示，将深化利用农村集体经营性建设用地建设租赁住房试点，推动建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度。

　　目前，已有北京、上海、广州、深圳、佛山、杭州、珠海、天津、成都等多个城市开始增加租赁土地供应规模，保障租赁市场稳定发展。“未来租赁土地供应占比三成左右将成为各地的标配，住房租赁将成为保障居住权不可或缺的重要支撑。”安居客房产研究院首席分析师张波表示。

　　系列利好政策改变了住房租赁市场的供应格局。《58集团2017租赁蓝皮书》显示，我国住房租赁市场持续较快增长基础上，住房租赁供给侧格局发生了较大变化，多种新型供应模式加大进入力度，尤其是在长租公寓和金融创新领域。

　　市场活力有效激发

　　住房租赁市场的开启激发了沉寂已久的房地产市场活力。万科、龙湖、远洋、旭辉等行业龙头开发商，纷纷选择以自建团队或合作的方式进入长租公寓领域，积极布局;链家自如、魔方公寓、青年汇、蘑菇公寓等各类长租公寓品牌涌现;互联网巨头阿里巴巴、京东等也相继宣布进军住房租赁市场。

　　2017年，大型房产企业积极在一二线城市收揽自持用地用于租赁。58集团房产数据研究院统计显示，截至2017年12月，全国10个城市涉及住宅的自持用地(含部分自持)达149宗，自持体量约514万平方米。“房地产开发商手中的自持土地是未来租赁住房庞大体量的潜在供应，并且有机会为租房人群提供更规模化、规范化、标准化的租房产品。”张波说。

　　在日渐活跃的住房租赁市场上，长租公寓行业更是成为各路资本的“新宠”，房企、房产中介、酒店集团、互联网企业纷纷布局长租公寓。目前，全国排名前30的房企中，更有三分之一进入长租公寓市场。

　　“在政策利好和市场蓬勃发展的大环境下，万亿租赁市场将迎来更多参与主体，形成土地供应商、开发建设端、产品运营端、金融支持端、租后服务方等多元主体各司其职的市场新格局。”链家研究院院长杨现领认为，租赁将成为日益重要的住房消费，租赁及其产业链对经济增长的影响将逐步释放。

　　据住房和城乡建设部统计，目前我国约有1.6亿人在城镇租房居住。围绕这些人口产生的住宿及生活消费，是一个万亿元级住房租赁市场。东方证券研究显示，到2030年国内的租房群体数量将达到2.7亿人，整个房地产租赁市场的规模将达到4.2万亿元。

　　长效机制必然选择

　　租购并举是深化住房制度改革的主要方向，当前加快发展住房租赁市场的意义重大，十分迫切。

　　完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制，租购并举正是长效机制的重要组成部分。易居研究院综研中心总经理崔霁表示，未来从比重上看，租赁住房的地位和作用会超过保障住房。从发达国家和地区经验看，一个健康的房地产市场一定少不了租赁市场的完善，未来租房将成为趋势。

　　发展租赁市场是当前住房制度改革的核心内容，未来发展租赁市场的力度也会强化。易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，租赁市场未来的发展将呈现两大变化：一方面是供给端积极增加租赁住房的供应，总体上机构类租赁住房的供应会增加;另一方面是在需求端上，预计租赁贷款的政策内容会开始增加，包括租售同权、租房可办居住证、可积分等，实际上都可能会有相应的政策关注。

　　“从租购并举到租购同权，租赁必然成为长效机制的重要组成部分，有品质的租房将成为房地产供给侧调控的重要环节。”杨现领说。